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Dans le cadre de l'enquête publique du futur PLU, les habitants de Lamballe-Armor ont fait remonter leurs contributions à la commissaire enquêtrice. La Ville de Lamballe-Armor apporte des réponses aux questions les plus fréquentes et informe sur les différentes étapes à venir.
Lamballe-Armor, c'est une collectivité au profil atypique avec une ville-centre, Lamballe, et sept bourgs : La Poterie, Maroué, Meslin, Morieux, Planguenoual, Saint-Aaron et Trégomar. Quatre plans locaux d'urbanisme (PLU), élaborés entre 2006 et 2014, cohabitent sur la Ville de Lamballe-Armor et ne correspondent plus aux besoins et obligations actuels d'aménagement du territoire.
La révision du PLU, prescrite en 2019, a permis à la Ville de mener une réflexion sur son développement afin d'assurer un urbanisme maîtrisé et d'intégrer les enjeux de développement durable, conformément aux principes fondamentaux énoncés par le code de l'urbanisme. La révision du PLU a également permis de mettre à jour les documents d'urbanisme existants avec la réglementation actuelle. En effet, les auteurs du PLU sont particulièrement dépendants des règles qui s'appliquent à l'échelle nationale, régionale et intercommunale et qu'ils se doivent de respecter.
Dans le cadre de la procédure légale liée au vote du projet de PLU en juillet 2024, l'enquête publique a lieu depuis le 18 décembre 2024, 9 h jusqu'au 28 janvier 2025, 17 h (elle devait se terminer le 20 janvier 2025 et a été prolongée de 8 jours).
Le PLU de la Ville de Lamballe-Armor doit être en cohérence avec les principes fondamentaux du code de l'urbanisme, comme énoncé précédemment, mais aussi avec les orientations du SCoT, document de planification stratégique à long terme à l'échelle du territoire du pays de Saint-Brieuc (composé de Saint-Brieuc Armor Agglomération et de Lamballe Terre & Mer agglomération). Il convient donc de préciser que le Comité Syndical du Pays de Saint-Brieuc (composé d'élus de l'agglomération de Lamballe Terre & Mer et de Saint-Brieuc Armor Agglomération) a approuvé le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) le 7 février 2025.
Voici les différents votes du conseil municipal dans le cadre du PLU, à la suite de sa prescription en 2019 :
Depuis 2019, la concertation a été réalisée conformément aux articles L.103-3 et L.103-4 du code de l'urbanisme en associant habitants, associations locales et autres personnes concernées sur toute la durée du projet.
Dans ce cadre, l'ensemble des actions suivantes ont été réalisées :
En complément de ces dispositifs obligatoires, 3 expositions de plein air ont été installées dans la ville-centre et les sept bourgs de Lamballe-Armor aux dates suivantes : du 18 mars au 31 mai 2021, du 27 janvier 2022 au 6 avril 2022 (sur la thématique du PADD) et du 18 décembre 2024 au 20 janvier 2025 (dont un panneau consacré aux OAP). Les visuels des expositions sont disponibles sur le site internet de Lamballe-Armor.
De plus, la concertation fait partie intégrante des dispositifs utilisés. En effet, les habitants ont été invités à se prononcer via différents questionnaires participatifs sur " le visage de Lamballe-Armor en 2035 " en 2021 à travers la plateforme collaborative jeparticipe.lamballe-armor.bzh. Cette même année, six balades urbaines ont été organisées dont une avec pour thématique " Habiter à Lamballe " : les différentes formes d'habitat et la réhabilitation urbaine faisaient partie des sujets évoqués.
Le PLU a été élaboré, en concertation avec les habitants, les associations, les élus, pour répondre à plusieurs objectifs fondamentaux :
La Ville de Lamballe-Armor a reçu le rapport de la commissaire-enquêtrice, daté du 7 avril 2025, suite à l'enquête publique portant sur l'élaboration du Plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Lamballe-Armor et l'instauration des périmètres délimités des abords (PDA) des monuments historiques. L'avis de la commissaire enquêtrice est favorable avec des réserves et recommandations. Ce dernier complète les avis déjà émis par les personnes publiques associés (PPA).
Le rapport et les conclusions de la commissaire enquêtrice seront tenus à la disposition du public dès lundi 14 avril pour une durée d'un an en version papier à l'Hôtel de Ville de Lamballe-Armor et à l'annexe de mairie de Planguenoual, aux jours et heures habituels d'ouverture. Ces documents sont également consultables via le lien suivant : rapport de la commissaire enquêtrice (2- rapport || Conclusions et avis 7 04 2025) et documents annexes ; ainsi que sur la page du site internet de la ville dédiée au futur PLU de Lamballe-Armor.
Avec l'appui de l'agence d'urbanisme l'Audiar, les réserves et recommandations de la commissaire enquêtrice, les avis des PPA et les remarques du public vont être étudiés par l'équipe municipale et la commission urbanisme. Des modifications, qui ne remettront pas en cause le projet politique du PADD et du PLU, vont être réalisées tout en respectant l'équilibre du projet et les obligations réglementaires. Ensuite, la dernière étape du PLU sera la proposition de son approbation au conseil municipal de Lamballe-Armor, qui aura lieu selon le travail de modifications le 7 juillet 2025 ou en septembre 2025.
La Municipalité et le service urbanisme vont analyser les contributions déposées lors de l'enquête publique et le retour des PPA (personnes publiques associées : préfecture, département, région, chambre consulaire...) et effectuer les modifications qui respecteront l'équilibre du projet et les obligations réglementaires. Ensuite, la dernière étape du PLU sera la proposition de son approbation au conseil municipal de Lamballe-Armor en 2025.
C'est un document stratégique qui fixe le projet du territoire dans le respect des orientations du schéma de cohérence territoriale (Scot). Le PLU sert à l'instruction des autorisations d'urbanisme ; les projets qui seront envisagés sur le territoire devront le respecter.
Plusieurs phases sont nécessaires à son élaboration : la phase de diagnostic qui dresse le portrait de la Ville à un moment donné ; la phase d'élaboration du Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) à 10 ans de la Ville ; puis la phase de réalisation des outils - c'est-à-dire les règlements littéral et graphique ainsi que les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) qui composent le PLU - qui permettent la mise en application du PADD précédemment approuvé.
Les OAP font partie du PLU au même titre que les règlements. Elles comprennent, en cohérence avec le PADD, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements.
Le SCoT est un document de planification stratégique à long terme à l'échelle du territoire du pays de Saint-Brieuc (composé de Saint-Brieuc Armor Agglomération et de Lamballe Terre & Mer agglomération). Le PLU de la Ville de Lamballe-Armor doit être compatible avec les orientations du SCoT.
Le PADD est l'un des documents qui compose le PLU. Il définit les grandes orientations du développement souhaité par la Ville de Lamballe-Armor. Parmi les orientations, on retrouve :
Les orientations du PADD doivent respecter les dispositions légales et réglementaires qui s'appliquent en matière d'urbanisme, ainsi que les dispositions du SCOT.
En cohérence avec le PADD, les OAP définissent des zones potentielles de densification urbaine avec des principes d'aménagements sur certains secteurs constructibles. Le but, en cas de projets, est d'encadrer le développement de ces secteurs dans l'objectif d'aboutir à un aménagement de qualité du territoire et cohérent avec les objectifs des politiques publiques régionales et nationales.
Tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, ouverture d'installations classées envisagés dans des secteurs OAP doivent être conformes au règlement littéral et graphique du PLU et compatibles avec les OAP de ces dits secteurs.
Contrairement aux règlements (littéral et graphique) du PLU qui imposent des prescriptions obligatoires, les OAP fixent des objectifs stratégiques permettant une souplesse d'interprétation. En effet, les OAP ne sont pas des plans de composition (représentation graphique en trois dimensions d'un espace où un projet de construction va être mis en oeuvre) mais des schémas d'intention qui seront amenés à être précisés s'il y a une phase opérationnelle.
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien (bâti ou non bâti) et qu'il est situé dans une zone de préemption définie par la Mairie, il doit en informer la Mairie qui dispose de la faculté de se substituer à l'acquéreur.
Le droit de préemption est autorisé sur l'ensemble des zones urbaines (couvertes ou non par une OAP) de la Ville de Lamballe-Armor depuis 2010 (délibération votée en conseil municipal). Chaque transaction est regardée. Sur environ 300 DIA (déclaration d'intention d'aliéner) par an, 4 dossiers ont fait l'objet d'une étude plus poussée : 1 dossier a conduit à une préemption, 2 dossiers à des acquisitions partielles amiables et 1 dossier a été classé sans suite.
De ce fait, le futur PLU de Lamballe-Armor n'apporte pas de nouvel outil. Le droit de préemption sera maintenu et fera l'objet d'une nouvelle délibération sur le périmètre des zones urbaines et à urbaniser.
A noter que les successions ; les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu'au 6e degré ou entre personnes ayant des liens issus d'un mariage ou d'un pacs ; les conventions (partage, licitation...) sont exclus du droit de préemption.
Lorsqu'un projet présente une utilité publique avéré, l'Etat peut être amené à autoriser l'acquisition forcée de biens nécessaires à ce projet. À la suite de la décision de l'Etat déclarant l'opération d'utilité publique, un particulier ou une personne morale peut être contrainte de céder son bien immobilier à une personne publique (collectivité, État...). Il s'agit d'une expropriation. L'expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.
Il y a utilité publique lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
L'expropriation est généralement considérée comme étant d'utilité publique lorsqu'elle concerne :
Sur Lamballe-Armor, la dernière expropriation concerne la ZAC du Liffré. Des fonds de jardin ont été expropriés pour réaliser la rue Fernand Labbé qui était indispensable compte tenu de la réalisation de la Halle des sports du Liffré, équipement communautaire. Sur le territoire de l'agglomération de Lamballe Terre & Mer, une expropriation est en cours près de la zone d'activité de La Tourelle pour permettre la création d'un parc d'activités économiques.
Le droit de préemption et l'expropriation sont des outils d'aménagement qui existent au niveau national. Ils sont très rarement utilisés, et toujours mobilisés en raison d'un intérêt général et d'une utilité publique. L'expropriation est une procédure exceptionnelle, la priorité étant donnée à la concertation entre les habitants et la Mairie de Lamballe-Armor.
Lors d'une acquisition de maison ou de terrain, le notaire demande à la Mairie et transmet à l'acquéreur un certificat d'urbanisme d'information dans lequel est mentionnée la procédure de PLU en cours ainsi qu'un extrait des OAP si le bien est concerné. Cette information est apportée depuis au moins deux ans. De plus, les agents du service urbanisme renseignent au quotidien les particuliers et professionnels (notaires, géomètres, promoteurs...) qui ont un projet.
Si les travaux ont été autorisés par la Mairie, ces derniers vont pouvoir être réalisés conformément à l'autorisation délivrée.
Si un projet futur est envisagé, il doit être conforme au règlement du futur PLU et compatible avec les OAP (impact du projet sur les objectifs et sur l'échéancier des OAP). En définitif, une demande de travaux ne peut pas remettre en cause les objectifs fixés par l'OAP concernée.
Le règlement et les OAP du PLU ne régissent pas les ventes. Depuis 2010, pour chaque transaction immobilière dans une zone de préemption située sur la ville de Lamballe-Armor, le vendeur dépose en mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La ville de Lamballe-Armor se prononce alors sur l'intérêt de l'acquisition ou non. Sur les quinze dernières années, la Mairie a reçu en moyenne 300 DIA par an, c'est-à-dire près de 4 500 DIA depuis 2010. Seulement 4 dossiers ont fait l'objet d'une réponse positive de la Mairie (comme vu précédemment). En pourcentage : moins de 0,1% des dossiers déposés en 15 ans ont conduit à une étude.
Plusieurs terrains en friche existent et la Ville de Lamballe-Armor oeuvrent à l'acquisition, la déconstruction et la dépollution de ces terrains. Parmi eux, le site de l'ancien garage Renault où un projet de logements est en cours de réalisation ou encore les terrasses du Haras qui ont remplacées l'ancienne caserne des pompiers et le garage Campan. Ces opérations, réalisées sur plusieurs années voire une décennie, vont continuer. Toutefois, il est nécessaire de réfléchir à d'autres secteurs qui pourraient accueillir de futurs projets d'aménagements (lotissements, espaces verts, voiries...) dans 10 ans, 15 ans ou plus encore. Les OAP sont rendus obligatoires par le code de l'urbanisme dans les zones à urbaniser. Par ailleurs le SCOT en voie d'approbation à l'échelle du Pays de Saint-Brieuc incite voire oblige à l'institution d'OAP.
Ce choix a été fait pour :
Un secteur OAP ne va pas forcément connaître de projets dans les 10 ou 15 prochaines années s'il n'est pas nécessaire aux besoins de la ville de Lamballe-Armor et si les propriétaires concernés n'y envisagent pas de projet. La définition de ces secteurs permet de flécher les vocations à court, moyen ou long terme vers ces secteurs et d'y favoriser la réflexion.
Ces aspects ont été pris en compte avec l'appui de la direction Environnement de l'Agglomération de Lamballe Terre & Mer via le document cadre L'atlas de la biodiversité intercommunale et inventaire des zones humides qui interdit la destruction des zones humides. La ville est de plus couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) qui s'impose les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux.
Par ailleurs, en cohérence avec le futur PLU, la gestion de l'eau de pluie est totalement revue. Le principe retenu : infiltrer l'eau de pluie le plus près possible de l'endroit où elle tombe. De ce fait, l'infiltration à la parcelle devient la règle générale et le recours aux canalisations et bassin d'orage, l'exception. Cette gestion intégrée des eaux pluviales (GIEP) va devenir la norme pour les nouveaux projets d'aménagements (particuliers et constructeurs immobiliers) de la Ville de Lamballe-Armor au second semestre 2025. Les derniers lotissements construits et en cours de construction appliquent déjà la GIEP.
Les OAP ne constituent pas des " obligations de faire ". Elles servent à encadrer l'urbanisation d'un secteur lorsqu'un ou plusieurs opérateur(s) y envisage des projets, de la manière que le règlement écrit du PLU encadre également ces projets.
Des OAP étaient présentes dans les PLU précédents et certaines ont servi à encadrer la réalisation de lotissements existants aujourd'hui.
Une OAP ne confère pas à la Municipalité un droit exclusif d'intervention. Au sein d'un secteur soumis à une OAP, les opérateurs susceptibles d'intervenir sont des opérateurs privés ou des opérateurs publics.
La Municipalité, comme tout autre opérateur, peut y porter tout projet d'habitat, économie, équipement, aménagement de l'espace public...
Encore une fois les OAP ne constituent pas des " obligations de faire ". Elles servent à encadrer l'urbanisation d'un secteur lorsqu'un ou plusieurs opérateur(s) y envisage des projets, de la manière que le règlement écrit du PLU encadre également ces projets.
Dans la plupart des cas, un propriétaire qui souhaite vendre son bien contacte la Mairie pour le proposer. Parfois, c'est un promoteur immobilier en contact avec le propriétaire qui propose un projet. Dans les deux cas, la négociation débute. La durée de la procédure oscille en fonction de la complexité du dossier, qui dépend du nombre de propriétaires, de la pollution du site, de la mise en accord des parties...
Non. Si le propriétaire d'un bien ne souhaite pas vendre son bien, la Mairie ne peut pas faire valoir son droit de préemption. Dans le cas d'une transaction immobilière et donc de l'envoi à la mairie de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner), la Mairie a deux mois pour se prononcer sur son souhait d'acquérir ou non le terrain situé en zone urbaine ou à urbaniser, couvert ou non par une OAP. L'exercice du droit de préemption ne dépend pas de l'existence d'une OAP.
Non, le code civil s'applique et protège les droits de vue. Les aménageurs doivent intégrer les questions d'ensoleillement et de préservation de l'intimité des riverains pour tout projet. L'OAP est un outil qui permet d'avoir une interprétation souple (notion de comptabilité et non-conformité) pour un projet cohérent et de qualité pour tous.
Les secteurs soumis à des OAP sont ceux qui présentent des enjeux d'aménagement les plus importants en raison par exemple de leur superficie ou encore de leur localisation. Les secteurs d'OAP identifiés dans le PLU ne seront pas forcément les seuls dont l'urbanisation est encadrée par des orientations. Une clause dite " clause filet " permet de s'assurer qu'un foncier supérieur à 800 m2 n'ayant pas été repéré dans le cadre d'un secteur d'OAP peut toutefois faire l'objet d'un certain encadrement notamment en ce qui concerne la densité recherchée.
Ce n'est pas un souhait mais une réponse au besoin croissant de logements à Lamballe-Armor qui s'explique par l'arrivée de nouveaux habitants (salariés dans les entreprises du territoire ou personnes attirées par le cadre de vie proposé) et par les changements sociétaux de mode de vie (de plus en plus de personnes vivent seules) qui occasionnent une augmentation du nombre de logements par nombre d'habitants. C'est aussi un besoin pour éviter une raréfaction des logements et une augmentation trop importante des prix. C'est pourquoi, la Municipalité s'est fixé un objectif : réaliser 120 nouveaux logements par an, ce qui correspond à 1 % du parc de résidences actuelles (maisons et appartements).
Non, le code de l'environnement cadre la procédure légale d'enquête publique : la commissaire enquêtrice réalise un rapport et ses conclusions dans un délai de trente jours à compter de la fin de l'enquête publique. Si le délai pour la rédaction du rapport ne peut être respecté, un délai supplémentaire peut être accordé à la demande de la commissaire enquêtrice par l'autorité compétente pour organiser l'enquête, après avis du responsable du projet.
Le rapport doit faire état des observations et propositions qui ont été soumises pendant la durée de l'enquête ainsi que des réponses éventuelles de la Mairie de Lamballe-Armor. Le rapport sera consultable pendant une année à la date de la fin de clôture de l'enquête publique.
Les contributions ne bénéficieront pas toutes de réponses individualisées, cela n'est pas prévu par le cadre légal. En revanche les problématiques qui ressortent des contributions du public seront toutes analysées à la fois par la commissaire enquêtrice et par la ville.
Les éléments d'un PLU sont très règlementés par le code de l'urbanisme et de l'environnement et ils nécessitent des standards à faire figurer. La phase de consultation publique dans laquelle sont passés les éléments constituant le PLU, et leur mise en ligne depuis juillet dernier, ont permis de faire remonter les erreurs ou imprécisions. Ces mentions erronées, qui n'ont pas de conséquence sur le projet de territoire et le règlement qui y est associé, seront bien évidemment corrigées.
*Sources pour certaines définitions : service-public.fr
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